Бабенко Р.В.
ГлавнаяОб автореНовостиПрофессионалыОценщикамМагазинМероприятияСписок файловПартнёрыКонтактыПоиск по сайту

Новости

Анализ рынка недвижимости: опрос от Л.А. Лейфера

/netcat_files/16/7/h_f8a9eef9cb03424b5498709e9cee6431

КОЛЛЕКТИВНЫЕ ЭКСПЕРТНЫЕ ОЦЕНКИ ПАРАМЕТРОВ РЫНКА

2 ЭТАП ПРОЕКТА
(1 этап проекта опубликован в журнале "Регистр оценщиков" № 2010-1)

Приволжский центр финансового консалтинга и оценки приглашают профессиональных оценщиков принять участие во 2-м этапе проекта по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать, обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформировать коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающие мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации. В отличии от 1-го этапа в соответствии с замечаниями и предложениями, высказанными оценщиками в процессе последующего обсуждения результатов, на 2-м этапе существенно расширяется перечень параметров.

В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: pcfko@yandex.ru с темой «экспертный опрос» до 15 ноября с.г..

Заранее выражаем Вам свою благодарность.
Всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные, будут высланы краткие Отчеты с результатами обработки, которые они могут использовать в своей работе по оценке.

Научный руководитель проекта Лейфер Л.А.

[Скачать бланк опроса]

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВТОРОГО ЭТАПА ПРОЕКТА

Сегодня российский Оценщик работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты по оценке объектов недвижимости поправочных коэффициентов, прогнозных характеристик и других параметров рынка недвижимости, отражающих его личную точку зрения. Неоправданно завышенная субъективная составляющая, вносимая Оценщиком в процесс оценки, ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке. Чтобы в какой-то степени преодолеть возникающие в связи с дефицитом информации затруднения, уменьшить влияние на результат субъективного фактора и способствовать единству и сопоставимости результатов оценки, предлагается создать единый комплект таких параметров, отражающих коллективное мнение профессиональных Оценщиков, работающих в различных регионах Российской Федерации.

Цель проекта: Опираясь на индивидуальные экспертные оценки отдельных Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции личные суждения относительно поправочных коэффициентов, параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости, часто используемые Оценщиками в процессе их оценочной деятельности.

Содержание проекта. Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, выполняющих в данном проекте функции экспертов. Для реализации этого проекта разработана стандартизированная анкета с вопросами. Обработка данных включает проверку согласованности суждений экспертов и формирование группового мнения на основе статистической обработки экспертной информации. Обработка материалов выполняется группой аналитиков.

Краткие результаты первого этапа. Данный этап является логическим продолжением работ, выполненных на первом этапе, в котором приняли участие более 100 экспертов – профессиональных Оценщиков из 30 субъектов Российской Федерации. Наиболее активное участие приняли Оценщики из Москвы, Новосибирска, Тюмени. Общие выводы по результатам экспертного опроса, таблицы с данными, смысл и интерпретация оцениваемых параметров и краткие рекомендации по их использованию приведены в электронных средствах и опубликованы в журнале «Регистр Оценщика». Кроме того, основные результаты, оформленные в виде таблиц, были высланы всем Оценщикам, принявшим участие в опросе (правда, с опозданием, за что мы приносим глубокие извинения).

Мы не имеем точных данных о том, сколько Оценщиков на данный момент используют результаты этого опроса. Однако по обращениям к нам и обсуждениям в электронных средствах можно сделать вывод, что указанные материалы нашли широкое применение и оказались полезными многим Оценщикам. Были высказаны отдельные замечания, которые в большинстве своем сводились к предложению расширить список оцениваемых параметров. Мы внимательно ознакомились с полученными замечаниями и по возможности учли их.

Содержание анкет. На втором этапе проекта, как и на первом, оцениваются три группы данных, представленные в виде таблиц, которые в процессе опроса заполняются Оценщиками.

Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, и какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости.

Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Эти характеристики очень важны для определения ставки диагностирования, коэффициента капитализации и прибыли предпринимателя. При этом, по регионам, по которым будет достаточно данных (не менее 8), такие характеристики будут рассчитаны отдельно.

Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком методом парных продаж. Однако, как правило, Оценщик не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях такие корректировки не являются специфичными для региона, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе более полную информацию.

Обработка данных экспертного опроса. В проекте предполагается использование специальных методов обработки данных, в том числе методов интервальной математики, поскольку экспертные данные представляются в виде интервалов. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.
Методика обработки данных будет опубликована.

Результаты реализации проекта. На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм, удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Краткие отчеты с результатами обработки, будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в этом Отчете результаты Оценщики смогут использовать в своей работе по оценке.

Дальнейшее развитие проекта. Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 6 -12 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет дополнен мультипликаторами и другими характеристиками, используемыми при оценке бизнеса.

Особенности второго этапа проекта:

  • С учетом замечаний и предложений Оценщиков, использующих значения параметров рынка недвижимости, опубликованных по результатам первого этапа, расширен список параметров, подлежащих опросу.
  •  При условии увеличения количества экспертов, участвующих в опросе, предполагается представить коллективные экспертные оценки с дифференциацией по регионам.
  • Наряду с публикацией таблиц со значениями параметров рынка недвижимости будут разработаны рекомендации, как пользоваться этими данными в процессе выполнения работы по оценке и оформлении отчета.
  • Особое внимание будет уделено разработке процедур, позволяющих повысить точность массовой оценки на основе использования экспертной информации.
3.11.2010
Источник: Лейфер Л.А.

Warning: require_once(/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat_files/11/1/echoo.php) [function.require-once]: failed to open stream: Нет такого файла или каталога in /home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/full.php(470) : eval()'d code on line 25

Fatal error: require_once() [function.require]: Failed opening required '/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat_files/11/1/echoo.php' (include_path='/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/require/lib/') in /home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/full.php(470) : eval()'d code on line 25