Бабенко Р.В.
ГлавнаяОб автореНовостиПрофессионалыОценщикамМагазинМероприятияСписок файловПартнёрыКонтактыПоиск по сайту

Журнал "Регистр оценщиков"

Ваша корзина пуста

Регистр оценщиков №19

Справочник: аналитика и методики
В выпуске:

§ Ключевая ставка или отказ от ставки рефинансирования в оценке
§ Алгебра процентных ставок - о ставке дисконтирования сейчас
§ Изменение разрешенного использования земельного участка в оценке
§ Оценка кухни в коммунальной квартире для раздела
§ Оценка недвижимости с погибшим строением
§ Оценка сервитутов
§ Новый ОКВЭД и оценщики


В  печать 15.01.2015г. Отгрузка с 21.01.2015г.

В девятнадцатом выпуске журнала «Регистр оценщиков» мы освещаем решение сложных вопросов оценки недвижимости, реализации доходого подхода и организации оценочной деятельности.
 
В
 период стагнации доходный подход для оценки активов связан с множеством проблем. Вопросы связаны с моделью формирования прибыли предпринимателя и ставки дисконтирования, а также со структурой формирования ставки дисконтирования, принятия безрисковой ставки и поправок на риск. Часть материала номера представляет собой блок, раскрывающий эти темы.
 
Так, часто используемая в оценке ставка рефинансирования поставлена под сомнение в качестве инструмента. В материале «Ключевая ставка или отказ от ставки рефинансирования в оценке» (с.6) раскрывается природа ставок, и причины, побудившие отказаться от ставки рефинансирования в оценочной деятельности. Впечатлительным – не читать о Бреттон-Вудской системе. Процентные ставки, используемые в оценочных расчётах, могут иметь разную природу. Приведены значения ставок, полученные по результатам мониторинга рынка.
 
Алгебру процентных ставок, с разделением на рисковую и безрисковую, представляет «профильный д.э.н.» Ю.В.Козырь (с.12). Затем следует материал с примерами расчётов по представленным направлениям, с применением алгебры процентных ставок (с.17).
 
ФНС сейчас признает ставку по долговым обязательствам, если она попадает в рыночный диапазон, о чем – на с.43.
 
Оценка дебиторской задолженности весьма специфична, и приоткрыта с помощью пояснений Ю.В.Козыря на с.60.
 
Корреляция прибыли предпринимателя и устареваний в оценке недвижимости, правда, по мнению рецензентов - весьма специфично, - описана на с.21.
 
Доходный подход обычно основан на соотношении доходов от использования объекта оценки, и его стоимости. На рынке часто встречаются ситуации непомерно малого или чрезмерно большого коэффициента капитализации. Это не аномалия, а рыночное противопоставление арендной платы и вмененных издержек. Для пояснений использованы границы применимости и логика расчета стоимости автопаркинга доходным подходом в материале «Доходный подход и имплицитные издержки» (с.55).
 
Российские особенности постановки задачи при оценке бизнеса изменились с сентября 2014г. в связи с реконструкцией Гражданского кодекса РФ. Как? См. с.56.
 
Б
лок журнала по оценке недвижимости состоит из ответов на вопросы, сфорулированные читателями журнала и посетителями сайтов sroroo.ru, appraiser.ru
 
Например, на оценку представлен разрушенный объект. В раздел отчета «Заключения специальных экспертиз» помещается подтверждение гибели объекта, для того, чтобы можно было рассматривать объект не как объект недвижимости, а как набор строительных материалов. Рассмотрены документы, которые  прилагаются к отчету об оценке, и кто имеет право проводить подобную экспертизу в материале «Документальное подтверждение гибели строения, представленного на оценку» (с.44).
 
В ходе оценки может возникнуть вариант иного эффективного использования земельного участка, нежели обнаруженный при осмотре. В рамках анализа наиболее эффективного использования необходимо учесть юридически законное использование земельного участка. Поправочный коэффициент к стоимости или поправку в денежном выражении можно рассматривать как возможную для применения только в том случае, если этот вариант легитимно использовать, не нарушая закон, что приведено в материале «Изменение разрешенного использования земельного участка, рассматриваемое в ходе оценки» (с.20).
 
Места общего пользования – притча во языцех, особенно для оценки по определению суда. Ситуация разбирается в материале «Оценить кухню в коммунальной квартире для раздела» (с.46).
 
Расхождения между кадастровым паспортом и результатом осмотра - часто встречающаяся ситуация. На что оценщику необходимо обратить внимание и как поступать – в одноименном материале на с.54.
 
Оценщик должен приводить информацию о технических параметрах объекта оценки (недвижимость), но заказчик не всегда предоставляет Технический паспорт. В справочном материале «О техплане для «новых» и «старых» объектов ИЖС» на с.52, приведен механизм при получении документации на некоторые объекты недвижимости.
 
Достаточно часто в оценку попадают объекты с предположением о разделе для возможности использования, продолжения использования или наиболее эффективного использования. Приводим типовое обоснование подготовки специфического раздела объекта, с учетом мнения Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ в материале «Оценка с разделом объекта недвижимости: аспекты НЭИ» на с.48.
 
Практика оценки соразмерной платы за сервитут, устанавливаемый в отношении объектов недвижимости, выявила ряд специфических моментов, уточняющих общеизвестные методы оценки сервитутов, а также расширяющих область их применения. Апробированные методы оценки стоимости частных сервитутов на землю позволяют распространить накопленный опыт на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, о чем пишет Е.В.Козлова в методическом материале «К вопросу об оценке стоимости сервитута» на с.34.
 
О статусе методических рекомендаций Росземкадастра для оценки соразмерной платы за сервитут – на с.43.
 
О механизме оценки платы за сервитут для государственного земельного участка – на с.42.
 
С.А.Табакова представляет удобный информационный сервис u-data.net, с помощью которого можно не только производить расчёты, используя всю мощь сборников КО-ИНВЕСТ, но и оставлять QR-коды -  заметки, для предупреждения фальсификаций (с.25).
 
Т
ретий блок вопросов – по организации оценочной дейстельности.
 
 
Информация о мероприятиии Детали2015 - на с.30.
 
Оценка имущества банкротов и НДС – часто является причиной возникновения недоразумений, но законодатель решил приложить руку к решению этой проблемы, о чём – на с.60.
 
Наличные расчеты могут волновать оценщика в некоторых случаях, поэтому мы осветили этот вопрос с точки зрения закона на с.52.
 
Новый ОКВЭД не забыл об оценщиках, правда, нас рассматривают не как профильных специалистов, а как посредников. Возможно, оценочное сообщество еще не поняло последствия неправильной классификации нашей деятельности. Разъяснение на с.49.
 
Начиная с 2010 года, законодатель стал активно вводить в Закон об оценочной деятельности понятие отчета об оценке, составленного в электронном виде. Рассмотрим, как этим воспользоваться в материале Н.О.Власова «Отчет в форме электронного документа: что важно знать», на с.50.
 
Кстати, выгодная подписка на несколько полезных в работе номеров журнала с доставкой в офис здесь

Цена: 670 руб

Warning: require_once(/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat_files/11/1/echoo.php) [function.require-once]: failed to open stream: Нет такого файла или каталога in /home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/full.php(470) : eval()'d code on line 25

Fatal error: require_once() [function.require]: Failed opening required '/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat_files/11/1/echoo.php' (include_path='/home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/require/lib/') in /home/u47715/ocenkababenko.ru/www/netcat/full.php(470) : eval()'d code on line 25